民泊新法

民泊新法では、民泊事業に関わる業者を「住宅宿泊事業者」「住宅宿泊管理業者」「住宅宿泊仲介業者」の3つに分類しています。

• 住宅宿泊事業者：届出住宅を利用して民泊事業を行う民泊ホスト
• 住宅宿泊管理業者：民泊ホストから住宅の管理業務の委託を受ける民泊代行業者
• 住宅宿泊仲介業者：民泊物件を紹介する仲介サイト

住宅宿泊管理業者とは

住宅宿泊管理業者とは、国土交通大臣から認可された民泊の管理業務全般を代行する事業者のこと。登録には、住宅の取引・管理に関する2年以上の職務経験、もしくは宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産経営管理士などの資格保有者といった一定のハードルが設けられています。

民泊新法では、以下のいずれかのケースに該当する場合、「住宅宿泊管理業者」へ管理業務を委託する義務があります。

• 居室数が6室以上
• 「家主不在型」に該当する

居室数が5室以下であれば、委託の義務はないといえます。ただし、民泊施設に宿泊者が滞在している間、管理者が同じ建物や敷地内にいない場合、つまりは家主不在型の民泊であれば管理業務を委託する義務があるわけです。

ここで言う「不在」とは、生活必需品の購入など日常生活を営むうえでの一時的な外出は除くものの、原則1時間まで、とされています。

住宅宿泊管理業者

どんな業務を住宅宿泊管理業者に委託すれば良い？

1. 【業務.1】宿泊者・近隣住民への対応

   住宅宿泊管理業者は「宿泊者への鍵の受け渡し」、「チェックインされない場合の民泊運営者（民泊オーナー）への報告」、「本人確認や宿泊者名簿の作成」、「チェックアウト時の鍵返却」、「忘れ物や破損の有無などの確認」をいたします。
   もし宿泊中に騒音やゴミ出しのトラブル、また近隣からの苦情などがあれば、その対応も行います。

2. 【業務.2】清掃・衛生管理

   日常的な清掃や寝具の洗濯、備品の補充なども住宅宿泊管理業者に委託できます。もし宿泊者に感染症の疑いがあれば、保健所への届出や室内の消毒などの業務も実施することになります。

3. 【業務.3】住宅設備・安全の管理

   台所や浴室、トイレなどの設備、水道・電気といったライフラインの保全も、住宅宿泊管理業者に業務を委託できます。例えば設備の機能不全が発生した場合、民泊オーナーへの連絡、電力・ガス会社等への連絡などを、必要に応じて行います。

   (有)テイクでは、民泊届出前後の非常用照明器具の設置や点検、消防設備の設置や点検に関する業務も実施します。

   民泊では外国人観光客の宿泊も多いため、場合によっては外国語を用いた案内表示なども作成します。

全部委託？ それとも一部だけ？ 民泊の運営方法は、主に3パターン！

住宅宿泊管理業者に依頼する場合、すべての業務を委託するのが基本ですが、再委託という形でオーナーが一部の業務を引き受ける場合もあります。

整理すると、民泊の運営方法は、以下の3パターンが考えられるでしょう。

• 【1】すべての管理業務を業者に委託する

  まずは、清掃からゲスト対応まで、すべての業務を業者に委託する方法です。費用はかかりますが、オーナーの負担は最も少ないといえます。

  複数の民泊を効率良く運営したい方や、自宅から比較的離れた場所で民泊を運営したい方向けといえるでしょう。

• 【2】一部の管理業務のみ業者に委託する

  一旦すべての管理業務を委託し、その後、オーナー自身でできる業務のみを「再委託」という形で業者から引き受けるケースもあります。

  清掃業務や外国語対応など、自身が苦手とする業務のみを委託すれば、可能な限りコストを抑えた民泊運営が可能となるでしょう。

  ただし、ある程度民泊運営に関する知識や経験は必要になることが予想できるため、初心者の方には不向きといえそうです。

• 【3】すべての管理業務をオーナーが行う

  管理業務を業者に委託せず、すべてオーナーが行うケースもあります。ただ、前述した通り居室数が6室以上や家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者に委託する義務があるため、オーナー自身が業者として登録をする必要があるでしょう。

【ポイント】管理業務の代行費用は？

費用については、「成果報酬制」と「月額固定制」の2タイプに分かれています。

成果報酬制は、月の売上から15～20パーセントを代行費用として支払うパターンです。売上に連動して代行費用も変動するため、閑散期などはコストを抑えやすいといえるでしょう。一方で、当たり前のことですが、売上の増加に比例しコストも上がってしまいます。

月額報酬制は清掃代行やメール代行といった、一部の運営代行のみを委託するケースです。代行して欲しい業務のみをオプション形式で選び、それに合わせて月額料金を決定します。

「北海道愛＠take」の代行費用