1.住宅宿泊事業法の届出（新法民泊）

平成30年6月にスタートした、いわゆる「新法民泊」と呼ばれる制度です。（以下：「新法民泊」）
開業するハードルが低いので、「民泊をとりあえず始めたい」という方にはおすすめです。
ただし、メリットだけでなく、様々なデメリットがありますので、果たして実際に運営が可能なのか、ビジネスとして収益構造が確保できるのかを慎重に見極める必要があります。

メリット

1. 形式的な審査で営業スタートが可能

   他の手続きが「許可」や「認定」といって実質的な審査があるのに対し、新法民泊では「届出」により形式的な審査を経て受理をされれば良いので、比較的早期に営業がスタートできます。

2. 設備は４点セットがあればOK

   キッチン・トイレ・お風呂・洗面台のいわゆる「4点セット」が揃っていれば、設備の追加工事などは原則として不要です。
   「住宅」として普通に使われている部屋であれば問題ないかと思いますが、事務所や倉庫として使われている場合は注意が必要です。
   そもそも法律の名称が「住宅」宿泊事業法であるように、「住宅」として使用されている部屋でしか民泊は認められませんのでご注意ください。

3. 用途変更の手続や工事が不要

   住宅を宿泊施設（ホテルまたは旅館）に変更する場合、建築基準法上の用途が「一戸建て住宅（または共同住宅）」から「ホテルまたは旅館」に変更になります。前者と後者では、建築基準法で求められる構造の要件が異なるため、用途変更の確認申請という手続や大規模な工事が必要になる場合があります。

   新法民泊は、用途を変更せずに「一戸建て住宅（または共同住宅）」のまま営業ができるため、こうした手続や工事の必要がないのが大きなメリットです。

民泊を運営するには、まずは、物件

民泊経営が可能な住宅とは（国のガイドラインによる要件）

• 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
  ⇒ ご自分の住民票のある住宅
• 入居者の募集が行われている家屋
  ⇒ 所有しているアパート等
• 随時その所有者、賃貸人又は転借人の居住の用に供されている家屋
  ⇒ 随時居住の用に供されている家屋の具体例

• 別荘等季節に応じて年に数回程度利用している家屋
• 休日のみ生活しているセカンドハウス
• 転勤により一時的に生活の本拠を移しているもの、将来的に再度居住の用に供するために所有している空き家
• 相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住の用に供することを予定している空き家
• 生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家
• 一般的に、社宅、寮、保養所と称される家屋については、その使用実態に応じて「住宅」の定義に該当するか、判断される。（要注意）

デメリット

1. 年間営業可能日数に制限あり

   一番のネックは、年間の営業可能日数が最大でも180日であることです。年間の約半分しか営業できないので、本格的な民泊ビジネスをお考えの場合は注意が必要です。
   さらに、営業する場所や形態よっては条例で個別の制限（例：住居専用地域では土日しか営業できない、など）される場合があります。
   物件の所在する自治体の条例及び関連法令を確認し、その物件では年間何日まで営業できるのかを必ず確認してください。

2. 住宅宿泊管理業者への委託が必要

   家主が同居（常駐）しない、いわゆる家主不在型民泊の場合、国土交通省に登録をした住宅宿泊管理業者（運営代行業者）に管理業務を委託する必要があります。

2.旅館業法の許可

365日フルで宿泊施設を営業するための制度です。
もともと大規模なホテルや旅館などを想定した法律のため、要件がとても厳しく、小規模な民泊施設をこれに適合させるのは非常にハードルが高かったのですが、平成30年6月の法改正で緩和され、民泊でも多少は使いやすくなりました。

旅館業法上、宿泊施設は営業形態により「旅館・ホテル営業」と「簡易宿所営業」に分けられます。

• 旅行・ホテル営業
  １部屋を家族や友人のグループ単位で宿泊させる形態
  （例：ビジネスホテルや旅館）
• 簡易宿所営業
  １部屋を他人同士の複数グループで宿泊させる形態
  （例：カプセルホテルやゲストハウス）

それぞれ設備の要件が異なりますので、物件の構造や現状の設備、周辺地域のニーズなどに合わせて選ぶことになります。

メリット

1. 365日のフル営業が可能

   年間を通して常時営業できるのが最大のメリットです。

デメリット

1. 営業ができない場所がある

   フロント（または代替設備）やスタッフ常駐が必要
   用途変更が必要

3.特区民泊の認定

最後に特区民泊ですが、正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」といい、外国人旅行客を対象にした民泊サービスであれば旅館業法の適用が除外されるという制度（平成28年1月スタート）です。

※北海道内に認定されている場所はありませんので、説明は省きます。

民泊営業の際の注意点

消防設備に注意

民泊を行う場合、消防法上はすべて特定防火対象物（旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類するもの）として扱われます。
戸建住宅の1部屋を貸し出すだけであっても、消防法上は特定防火対象物になるため、一般住宅とは異なり、より高性能の消防設備の設置が求められます。
特に、自動火災報知設備（火災による煙や熱を感知して、警報ベルを鳴らすシステム）は、建物によっては大規模な工事が必要になる場合があり、思わぬ大きな費用がかかる（または工事そのものが不可能）ことがありますので注意してください。

近隣住民対策

今まで住宅だったところを宿泊施設として使用するわけですから、騒音やゴミの出し方などで近隣住民の方に迷惑をかけてしまうことも大いに想定されます。
事業者として、近隣住民との関係を良くし、迷惑がかからないよう十分な配慮が必要です。

まとめ

民泊を行うための許可等の手続は、当該法律以外にも条例や政令（施行規則、施行細則、ガイドラインなど含む）また、消防法、建築基準法など多岐に渡る法令知識が必要になります。
たった1つルールを見落として、工事のやり直しが必要になったり、気づかず営業してしまい違法営業（＝刑事罰あり）になることもあります。 事前にしっかりと確認をし、くれぐれも慎重に進めてください。

北海道観光局観光振興課による

制度比較「民泊制度ポータルサイトから（特区民泊を除く）

	旅館業法 （簡易宿所）	住宅宿泊事業法
所管省庁	厚生労働省	国土交通省 厚生労働省 観光庁
許認可等	許可	届出
住専地域での営業	不可	可能 条例により制限されている場合あり
営業日数の制限	制限なし	年間提供日数180日以内 （条例で実施期間の制限が可能）
宿泊者名簿の作成・保存義務	あり	あり
玄関帳場の設置義務 （構造基準）	なし	なし
最低床面積、最低床面積 （3.3m2/人）の確保	最低床面積あり （33m2。ただし、宿泊者数10人未満の場合は、3.3m2/人）	最低床面積あり （3.3m2/人）
衛生措置	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置	換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等
非常用照明等の安全確保の措置義務	あり	あり 家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要
消防用設備等の設置	あり	あり 家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要
近隣住民とのトラブル防止措置	不要	必要 （宿泊者への説明義務、苦情対応の義務）
不在時の管理業者への委託業務	規定なし	規定あり